إن ارتفاع أسعار العقار الحالي هو هاجس كل مواطن يرغب في شراء
قطعة ارض أو سكن له هذه الأيام بل انه حلم أصبح شبه مستحيل . فنرى الكثير من الكتاب
وأصحاب العقار يعزون ارتفاع تلك الأسعار إلى ارتفاع حجم الطلب ونقص المعروض من
العقار ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي, الفلل, الشقق, المكاتب والمحلات التجارية
, ما يجعلنا نسأل إلى متى سوف تستمر هذه الارتفاعات في المدى المتوسط والطويل وهل
سوق العقار يمر في دورات اقتصادية وما طول كل دورة وهذا ما سوف نحاول الإجابة عنه .
لا شك ان سوق العقار يمر في دورته (مرحلته) الثالثة بعد ان تجاوز مرحلة الاستحواذ
وتجميع مع تصاعد معدل النمو بنسب كبيرة . وكما هو معروف ان سوقنا العقاري لا يخضع
للمنافسة السوقية أو المكانية أو لنظم أساسية تنظم صفقات البيع والشراء بتحديد قيمة
العقار في صكوك المبايعة طبقا لمؤشرات متوسط الأسعار والإيجارات في السوق لكل نوع
من العقار وفي كل منطقة وتنشر بشكل دوري وأسبوعي ما يمنع التكتلات واحتكار القلة في
السوق . إن غياب الشفافية والإحصائيات التي يتم نشرها بصفة مستمرة وفر ارضا خصبة
لهؤلاء العقاريين لتحقيق ارباح خيالية على حساب رفاهية المواطن والقطاعات
الاقتصادية المنتجة . هكذا أصبح المواطن يستغل في تلك الأسواق دون أن يكون على علم
من أمره وإنما أصبح ضحية للمضاربات العقارية واحتكار جانب العرض ما يوحي للمشتري
بأن الطلب أعلى بكثير من العرض بينما نمو السكان في انخفاض حسب إحصائيات خطة
التنمية المستقبلية وهذا لا يعني ان السكان لن يزيد عددهم, امكانية سكن الأبناء مع
عائلاتهم حتى بعد الزواج مع مراعاة الأعمار, دخول شركات عقاريه مساهمه في سوق
العقار, السوق الخليجية المشتركة ما قد يشجع بعض السعوديين على تغيير مكان العمل,
وجود أراض شاسعة . وإذا ما كان 60% من السعوديين لا يملكون منازل سكنية فلماذا
ترتفع أسعار المنازل المطروحة للتملك ؟ هنا تسيطر الضبابية على آلية سوق العقار ما
يجعلنا نشكك فيما يتم نشره من أرقام وتكهنات من قبل أصحاب العقار أنفسهم . نحن ندرك
ان هناك نموا اقتصاديا وانفتاحا عالميا ما قد يسهم في رفع الطلب على سوق العقار
ولكن نحن نتكلم عن ارتفاع نسبي وليس مطلقا يستغله العقاريون لتبرير الأسعار الحالية
واعطاء صورة تضخمية مخيفة مستقبليا.
أخي المواطن لا تستعجل في قرارك لشراء سكن
أو أرض في الوقت الحالي وعليك أن تنتظر إذا تستطيع ذلك حتى ينتقل السوق من دورته
الثالثة إلى دورته الرابعة التي يزيد فيها عرض العقار بجميع أنواعه على الطلب
وتنخفض تبعا لذلك الأسعار بشكل ملحوظ وتصبح فرص الشراء في أفضل أوقاتها وذلك في
أسفل الدورة. إن سوق العقار يمر بدورات اقتصادية صاعدة وهابطة على مستوى البلد
والمدينة يحدد درجة انحرافها ومدتها مدى قدرة المتغيرات الخارجية, المحلية,
الإقليمية أو احداها على تحريك عوامل السوق التي تنقله من مرحلة إلى المرحلة التي
تليها وعلى فترات متتالية . حيث تشير بعض البحوث الى ان مكونات سوق العقار من مكاتب
تجارية , منازل, شقق, اراض صناعية, تنمو عند معدلات من النمو المتفاوت وفي بعض
الأحيان تكون اتجاهاتها متعارضة مع بعضها . إذا تحرك الأسعار في مناطق من السوق
تحددها عوامل الطلب والعرض نتيجة للنمو السكاني سواء كان نموا طبيعيا أو بسبب
الهجرة الداخلية, الاستثمارات الاجنبية , ارتفاع نشاط الاعمال, السياسات الحكومية,
التمويل المالي, التوقعات المستقبلية لحركة السوق . لذا يمر سوق العقار بعدة مراحل
من استقرار وثبات ونمو إلى عدم الاستقرار ما ينتج عنه حركة ديناميكية في ذلك السوق
مع تفاوت في حركة العرض والطلب التي تحددها تلك الدورات الاقتصادية حسب نوع ذلك
العقار . فعلى ذلك مر السوق السعودي بمرحلتين وهو يعيش المرحلة الثالثة في اتجاه
المرحلة الرابعة :
الأولى : مرحله الركود أو التصحيح عندما يصل مستوى الفائض في
المباني أو المعروض إلى درجة متقدمة بعدها يعمد أصحاب العقار المتخصصون إلى تخفيض
معدل البناء والمحافظة على الأسعار والإيجارات ومعدل الإشغال . هذه المرحلة تصل إلى
ادنى مستوى في الدورة مع تباطؤ بناء المباني أو توقفها وتجاوز حجم العرض الذي تمت
إضافته إلى السوق حجم الطلب.
الثانية : مرحلة الاستحواذ أو بداية الانتعاش التي
يبدأ عندها السوق الخروج من أسفل الدورة (الركود) التي يكون الفائض في معروض
المباني الجديدة كبيرا للغاية نتيجة لتدهور الطلب عليه أو لكثرة المباني التي تستمر
إلى ان يتخذ العقاريون بعض الخطوات التي تحفز جانب الطلب عليها مرة ثانية .
الثالثة : مرحلة التطوير والتوسع عندما يبدأ الطلب في نموه وتتحسن الأسعار
والإيجارات ومستوى إشغال الوحدات السكنية ما يخلق حاجة إلى توفير المزيد من الأماكن
والمباني الجديدة كما هو الحال الآن في السوق السعودية.
الرابعة : مرحلة الفائض
في البناء أو العرض حيث يكون معدل نمو المعروض اعلى من نمو الطلب, ويستمر العرض
ينمو مع استمرار البناء إلى أن تضعف عملية البناء , الأسعار , الإيجارات, مستوى
الإشغال وهو ما نتوقعه في المستقبل.
إن التنبؤ بطول فتره التطوير والتوسع يعتمد
على الاقتصاد المحلي, الموقع , نوعية العقار التي قد تستغرق ما بين ثلاث سنوات إلى
عشر سنوات ويختلف طول الفترة في كل دورة عن غيرها حسب قدرة العقاريين على التأثير
في عوامل السوق . إذا نطاق هذه المرحلة التي نشهد فيها البناء المستمر والأسعار
المتصاعدة بعد عام 2003 في أعقاب أحداث 11 سبتمبر والتي بدأت تشتد في العامين
الاخيرين سوف تنتقل إلى المرحلة الرابعة في غضون الخمس السنوات القادمة .
* كاتب
اقتصادي
واقليمي
fahedalajmi@saudi.net.sa |
المشاركات
